Aiemmassa osassa väitin, että perinteisen kokonaishintaisen putkiremontin suosio perustuu päätöksenteon helppouteen. Kun tiedetään, että päätöksenteko perustuu sekä tietämykseen ja hankekohtaisiin analyyseihin, mutta suurelta osin aiempiin näkemyksiin ja mielipiteisiin, niin uudet toteutusmuodot vaativat yleistyäkseen riskittömyyttä. Tässä blogissa paneudutaan siihen, miten luodaan perinteiselle kokonaishintaiselle putkiremontille vaihtoehtoinen tarjous, josta ei ole yhtään hyvää syytä kieltäytyä?
Jari Heikkilä (2016) on kirjoittanut loistavan diplomityön päätöksentekoprosessin vaikutuksesta rakennushankkeen toteutusmuodon valintaan, jota suoraan sivulta 31 lainaten:
”— tilaaja pyrkii toteutusmuotoa valitessaan löytämään riskittömimmän vaihtoehdon. Kynnys uuden kokeiluun on suuri, mikäli vaihtoehtoihin liittyy epävarmuutta, eikä tilaaja edes harkitse uusien toteutusmuotojen käyttöönottoa, ellei tunne siihen liittyviä ihastuttavuusominaisuuksia”.
Pureudutaan kolmeen kohtaan, joilla epävarmuuteen liittyviä riskejä pienennetään.
Step 1. Päätöksentekotilanteessa pyrimme löytämään riskittömimmän vaihtoehdon
Putkiremonttihanke on aina monimutkainen kokonaisuus taloyhtiölle, johon perinteinen kokonaishintainen kilpailu-urakointi tarjoaa tutun toimintatavan.
Eteneminen tapahtuu yleisesti tiedossa olevan sapluunan kautta: jokaiselle vaiheelle on olemassa sisältö ja aikataulu. Putkiremontti rakentuu vaiheittain ja tuo vertailtavat vaihtoehdot päätettäväksi hallitussa järjestyksessä. Yhtä lailla, putkiremonttihankkeen budjetti tarkkenee tarjousten myötä.
Monesti vaihtoehtoiset toteutustavat lähtevät lähtökohdasta, jossa putkiremonttihankkeen suunnittelu- ja toteutusvaihe limitetään. Tällöin eteneminen vaatii päätöksentekoa avustaman kumppanin kanssa ja keskinäinen luottamus korostuu.
Kun huomioi yleisesti putkiremontissa tunnistetut taloyhtiön tavoitteet (mukaillen Heikkilä, 2016):
- aikataulun varmuus,
- kustannusten varmuus,
- suunnitteluratkaisujen laatu,
- suunnitteluratkaisujen toteuttamisen varmuus,
- hankkeen joustavuus ja ohjattavuus sekä
- tilaajan työmäärät ja vastuut,
ja taloyhtiön hallituksen vastuun päätöksistä, voi ymmärrys hankkeen etenemisestä ja omista vaikutusmahdollisuuksista sumentua. Tällöin vaihtoehtoinen toteutustapa koetaan riskimmäksi.
Step 2. Esitellään ihastuttavuusominaisuudet
Putkiremontin tarveselvitys ja hankesuunnittelu ovat vakioituneita vaiheita, toteutti putkiremontin millä tahansa mallilla.
Hankesuunnittelun jälkeen perinteinen kokonaishintainen kilpailu-urakointi on kuitenkin helppo haastaa. Kilpailu-urakoinnin heikko kohta on se, että putkiremontin toteutuva hinta ja suunnitteluratkaisut määräytyvät vasta toteutusvaiheessa.
Putkiremontti on oikeasti hyvin toistettava rakennushanke eikä niin monimutkainen ja yllätyksellinen, kuin miltä se mediassa näyttäytyy. Siksi vaihtoehtoisilla toteutustavoilla voidaan tarjota etuja jo hankesuunnitteluvaiheen jälkeen, joihin kilpailu-urakointi ei pysty.
Suunnitteluratkaisut
Vaikka teknisiä toteutusratkaisuita putkiremontille on lukuisia, on hankesuunnitelman perusteella aina löydettävissä paras tapa kattaa haluttu sisältö.
Kun perinteisesti valmiit suunnitteluratkaisut esitetään pitkän toteutussuunnitteluvaiheen jälkeen, voidaan taloyhtiölle tuottaa nopeastikin luonnos taloyhtiön tarpeisiin sopivista, valmiiksi yhteensovitetuista ja viranomaisten hyväksymistä suunnitteluratkaisuista.
Näitä voidaan hioa ja tarkentaa myöhemmin toteutussuunnitteluvaiheessa.
Kustannukset
Valmiiden suunnitteluratkaisuiden avulla hankesuunnitelmasta voidaan muodostaa nopeasti pääosin pitävä kokonaishinta. Taloyhtiö saa näkymän putkiremontin hintarakenteeseen tarkkuudella, jota perinteisesti saadaan vasta urakoitsijakilpailutuksen jälkeen.
Muodostettua kokonaishintaa voidaan käyttää hienosäätämään hankkeen sisältöä tilaajan budjetin mukaiseksi. Teknisten suunnitteluratkaisuiden lisäksi putkiremonttikokonaisuus koostuu pintatöistä ja kalusteista.
Tähän tarpeeseen taloyhtiölle voidaan tarjota vaihtoehtoisia laatutasosapluunoita, joista on helppo valita taloyhtiölle sopivin. Yhtä lailla, pintojen kunnostustarvetta esimerkiksi yleisissä tiloissa voidaan ohjata tilakohtaisesti taloyhtiön budjetin mukaisesti.
Vaihtoehtoisen kokonaisuuden hintataso voidaan peilata toteumatietoon. Jälkilaskennan kautta saadaan vertailua samankaltaisen hankkeen toteutuneista kustannuksista perinteisellä kokonaishintaisella kilpailu-urakoinnilla tehtynä.
Aikataulu ja hankkeen ohjattavuus
Taloyhtiön budjettiin sopiva putkiremonttikokonaisuus yhteensovitettuineen suunnitelmaratkaisuineen luo perustan hankkeen pitävälle aikataululle.
Putkiremontin kulku ja päätöksentekopisteet ovat tunnetut, jolloin taloyhtiön roolia voidaan rakentaa oikeissa kohtaa osallistavaksi.
Tällöin taloyhtiö voi turvallisin mielin luottaa hankkeen aikataulun mukaiseen etenemiseen sekä siihen, että taloyhtiön tarve huomioidaan oikealla tavoin hankkeen aikana, jolloin kokemus vaikutusmahdollisuuksista kasvaa.
Step 3. ”14 vuorokauden vaihto- ja palautusoikeus”
Ei riitä, että vaihtoehtoinen toteutustapa tarjoaa etuja. Valinnan kynnystä täytyy madaltaa tarjoamalla ”palautusokeus”, jolloin taloudellinen riski valinnasta on minimaalinen.
Taloyhtiön putkiremontissa tämä voi tarkoittaa esimerkiksi edullista konsultaatioviikkoa hankesuunnitteluvaiheen jälkeen. Taloyhtiön teettämän hankesuunnitelman perusteella voidaan esittää vaihtoehtoisen toteutustavan kustannusrakenne, tekniset ratkaisut ja alustava aikataulu.
Mikäli taloyhtiö ei halua edetä, realisoituu riski nimellisenä korvauksena tehdystä työstä. Kuitenkin tässäkin tapauksessa taloyhtiö saa kattavan tietopaketin putkiremonttihankkeen raameista, jota voidaan hyödyntää jatkossa.
Mikäli taloyhtiö päättää edetä konsultaatioviikon jälkeen, ovat edellytykset lähteä edistämään putkiremonttihanketta jo olemassa ja starttaus tapahtuu nopeasti.
Blogisarjan seuraavassa osassa avaan yhtä tapaa, miten taloyhtiö pystyy hyötymään kokeneen urakoitsijan ammattitaidosta.
